Grundstückskaufvertrag: Formlos vereinbarte Nutzungsbeschränkung nach Auflassung

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Eine Vereinbarung, mit der die Parteien eines Grundstückskaufvertrags die Möglichkeit zur Nutzung des Grundstücks beschränken (hier: Verbot der Milchverarbeitung), führt nicht zu einer Änderung oder Neubegründung von Erwerbs- oder Veräußerungspflichten und ist daher nach bindend erklärter Auflassung formlos möglich. (BGH, Urt. v. 11.10.2019 – V ZR 7/19)

Sachverhalt: Der Käufer kauft mit notariellem Vertrag ein Grundstück, auf denen der Verkäufer ein Werk zur Produktion von Milchpulver unterhielt. In der notariellen Urkunde erklären die Parteien zugleich die Auflassung. Nach Abschluss des Kaufvertrags vereinbaren die Parteien privatschriftlich, dass der Käufer verpflichtet ist, auf dem Kaufgrundstück zeitlich unbeschränkt keine Verarbeitung von Milch vorzunehmen. Das Verbot soll für den Käufer als Eigentümer des Grundstücks, etwaige Mieter oder Pächter des Grundstücks und Rechtsnachfolger des Käufers gelten. Der Käufer veräußert das Grundstück weiter, ohne das Milchverarbeitungsverbot mit dem Zweitkäufer zu vereinbaren. Der Verkäufer erklärt deshalb den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Käufer verteidigt sich mit dem Argument, das vereinbarte Milchverarbeitungsverbot sei nach § 311 b I 1 BGB formnichtig.

Entscheidung: Dem folgt der BGH nicht. Änderungen eines Grundstückskaufvertrags seien, nach der Auflassung formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 II BGB; BGH NJW 2018, 3523 Rn. 12). Von dieser Formfreiheit sind Änderungen ausgenommen, durch die Erwerbs- oder Veräußerungspflichten geändert oder neu begründen werden. Damit sind Änderungen des Grundstückskaufvertrags gemeint, durch die die Verpflichtung zur dinglichen Rechtsänderung verändert oder eine solche Verpflichtung neu begründet wird. Für diese kann der Schutzzweck des § 311 b I 1 BGB durch die Beurkundung des Kaufvertrags und die zu seiner Erfüllung erklärte Auflassung keine Erledigung gefunden haben. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Parteien eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung vereinbaren, dass der Verkäufer zum Rückkauf verpflichtet ist. Eine solche Änderung sieht der BGH in dem Milchverarbeitungsverbot nicht. Eine Vereinbarung, mit der die Parteien eines Grundstückskaufvertrags die Möglichkeit zur Nutzung des Grundstücks beschränken, führe nicht zu einer Änderung oder Neubegründung von Erwerbs- oder Veräußerungspflichten und sei daher nach bindend erklärter Auflassung formlos möglich.

Kommentar:  An diesem Ergebnis würde sich auch nichts ändern, wenn der Verstoß gegen das Milchverarbeitungsgebot zum Rücktritt von dem Kaufvertrag berechtigen würde. Zwar haben bei der Ausübung des gesetzlichen Rücktrittsrechts die Parteien die empfangenen Leistungen zurückzugewähren (§§ 346 ff. BGB). Dabei handelt es sich jedoch um eine gesetzlich angeordnete Rechtsfolge, die keine Änderung oder Neubegründung von Erwerbs- oder Veräußerungspflichten darstellt. Die Formfreiheit wäre nach der Auffassung des BGH auch dann gegeben, wenn die Nutzungsbeschränkung mit einer Minderung des Grundstückswerts einherginge. Denn auch eine nach Auflassung getroffene Vereinbarung, durch die der Kaufpreis erhöht oder ermäßigt, also ebenfalls das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung verändert wird, ist nach bindend erklärter Auflassung formfrei möglich (vgl. Senat WM 1973, 57; NJW 2018, 3523 Rn. 23).

Autor

Dr. Cornelius Pfisterer
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht