Öffentliches Baunachbarrecht: Wie ist eine Baulast auszulegen?

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Ob eine Baulast vorhabenbezogen oder grundstücksbezogen erklärt worden ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Da eine Baulast grundsätzlich genereller Natur ist, muss eine Beschränkung auf ein bestimmtes Vorhaben unmissverständlich bei der Übernahme der Baulast klargestellt werden. (VG Karlsruhe, Urt. v. 17.10.2019 – 10 K 11594/17)

Sachverhalt: Zugunsten des Bauherrn wurde 1967 am Grundstück des Nachbarn eine Baulast zur Sicherung der Erschließung eingetragen. Der Nachbar wendet sich gegen eine dem Bauherrn 2016 erteilte Baugenehmigung. Die Erschließung sei nicht gesichert, weil sich die Baulast von 1967 nur auf einen damals vorgesehenen Lageranbau beziehe, nicht aber auf das jetzige Vorhaben.

Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts könne sich der Nachbar nicht mit Erfolg auf eine fehlende wegemäßige Erschließung berufen. Das in § 34 Abs. 1 BauGB normierte Erfordernis der gesicherten Erschließung diene grundsätzlich nur öffentlichen Interessen. Zwar könnten sich Nachbarn im Rahmen eines Abwehranspruchs mit Blick auf die Eigentumsgarantie (<isiweb-norm value="GG Art. 14 Abs. 1">Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG</isiweb-norm>) ausnahmsweise auf das Erfordernis einer gesicherten Erschließung berufen , wenn eine infolge Fehlens der Erschließung rechtswidrige Baugenehmigung für den Nachbarn eine unmittelbare Rechtsverschlechterung in Richtung auf die Duldung eines Notwegerechts bewirkt. Denn eine Baugenehmigung löse, obwohl sie grundsätzlich unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt wird, wenn sie in Bestandskraft erwächst, hinsichtlich der Entstehung eines Notwegerechts gleichsam eine Automatik aus. So stellt eine durch eine Baugenehmigung gedeckte Grundstücksnutzung auch eine „ordnungsgemäße Benutzung“ im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, die einen Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts begründen kann. Ein Nachbar muss sich daher bereits gegen die Erteilung einer Baugenehmigung zur Wehr setzen, wenn er zivilrechtlich seine Einwände gegen die Inanspruchnahme seines Grundstücks auf der Grundlage von § 917 Abs. 1 BGB erfolgreich geltend machen will (BVerwG, Beschluss vom 11.05.1998 – 4 B 45.98 5).Demgegenüber sind die Voraussetzungen für ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB nicht gegeben, wenn die Verbindung des Grundstücks mit einem öffentlichen Weg durch Baulast gesichert ist. Dies sei hier der Fall. Die Baulastenübernahme vom 28.09.1967 gelte auch für das streitgegenständliche Vorhaben. Es sei nicht nur eine vorhabenbezogene Baulast übernommen worden. Welchen Inhalt eine Baulast aufweise, sei im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung entsprechend den Grundsätzen des BGB zu ermitteln. Demnach ist der wirkliche Wille gemäß § 133 BGB zu erforschen. Durch Auslegung des in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Textes sowie der Verpflichtungserklärung sei insbesondere zu ermitteln, ob die Baulast grundstücksbezogen oder vorhabenbezogen in dem Sinne erteilt worden ist, dass sie nur ein konkretes Vorhaben absichern soll. Aus der Tatsache, dass ein Zusammenhang zwischen der Übernahme einer Baulast und einem bestimmten Bauvorhaben besteht, kann dabei nicht zwingend gefolgert werden, dass die Baulast nur auf dieses Vorhaben bezogen und in ihrer Wirkung auf dieses beschränkt ist. Da eine Baulast grundsätzlich ihrem Wesen nach genereller Natur sei, müsse die Beschränkung, dass der Übernehmer einer Baulast deren Wirkungen auf ein bestimmtes Vorhaben beschränkt, eindeutig und unmissverständlich bei der Übernahme der Baulast klargestellt werden Nach Auslegung der Erklärung liege daher eine grundstücksbezogene Baulast vor, die auch die Klägerin als Rechtsnachfolgerin binde.

Kommentar: Die Entscheidung zeigt anschaulich die Systematik die Sicherung der Erschließung durch Baulasten. In Berlin werden Baulasten regelmäßig nur in Verbindung oder in Bezug auf ein bestimmtes Bauvorhaben bestellt. Im Hinblick auf das in der Entscheidung des VG Karlsruhe dargestellte Regel-Ausnahme-Verhältnis wäre vorsorglich jeweils im Formular oder gesondert klarzustellen, dass die Baulast vorhaben- und nicht grundstücksbezogen bestellt wird.

Autor

Dr. Cornelius Pfisterer
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht