Vorkaufsrecht: Ausübung kann rechtsmissbräuchlich sein!

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Sachverhalt: Ausgangspunkt ist ein Grundstückskaufvertrag. Im Grundbuch ist ein dingliches Vorkaufsrecht eingetragen. Der Vorkaufsberechtigte wird durch den beurkundenden Notar über den Inhalt des Vertrages informiert, mit der Bitte um Mitteilung, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Der Vorkaufsberechtigte teilt dem Notar mit, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch mache. Der Notar überreicht ihm daraufhin den Entwurf einer Abwicklungsvereinbarung, verbunden mit einer Zahlungsaufforderung für einen ersten Kaufpreisteil, wie es im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart war.

Der Vorkaufsberechtigte zahlt nicht. Der Notar erlässt nach Ablauf der Ausübungsfrist einen Vorbescheid, wonach er dnun en Erstvertrag vollziehen werde, da das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt werden sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Vorkaufsberechtigten.

Entscheidung: Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Das Landgericht bestätigt die Rechtsauffassung des Notars. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei unwirksam, weil rechtsmissbräuchlich. Nach den Feststellungen des Landgerichts war der Vorkaufsberechtigte nämlich bereits bei Ausübung des Vorkaufsrechts finanziell nicht in der Lage, die kaufvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen; eine Leistungsfähigkeit im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung sei jedoch erforderlich. Die Fälligkeitsklausel im Kaufvertrag, wonach eine Anzahlung im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar nach Ausübung auf ein Notaranderkonto zu hinterlegen sei, stehe dem nicht entgegen, da der Vorkaufsberechtigte 2 Monate Zeit hatte, seine Entscheidung zu überdenken und sich Gewissheit darüber zu verschaffen, ob er die Zahlungspflichten aus dem Kaufvertrag erfüllen könne.

Kommentar: Eine immer wiederkehrende Frage von Verkäufern im Falle des Bestehens eines Vorkaufsrechts ist, was für den Fall geschieht, dass der Vorkaufsberechtigte den Kaufpreis nicht bezahlt. Die Entscheidung bedeutet eine Erleichterung, da der „Zweit-Kaufvertrag“ mit dem Vorkaufsberechtigten gar nicht zustande gekommen ist, aber auch ein Risiko für den Fall, dass der Verkäufer bereits ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht ausgeübt hat. Auf die besondere Gestaltung bei Vorlage eines Vorkaufsrechts sollte daher geachtet werden.

Autor

Marina Gregor
Rechtsanwältin und Notarin