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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 57 | Mietrecht und Corona-Krise
Sehr geehrte Damen und Herren,

der Bundestag hat am Mittwoch, 25. März 2020, einstimmig den Gesetzentwurf zur Abmilderung der Folgen der Covid-19- Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (  19/18110) angenommen. Wir stellen Ihnen die Änderungen zum Mietrecht vor, wonach pandemiebedingte Kündigungen ausgeschlossen werden sollen. Zudem befassen wir uns mit der Frage der Minderung im Gewerberaummietvertrag wegen behördlich angeordneter Schließungen. Gerne stehen Ihnen die Autoren bei Rückfragen zu den Beiträgen zur Verfügung.

Angesichts der aktuellen Entwicklungen möchten wir Ihnen ferner mitteilen, dass wir zum Schutz der Gesundheit unserer Mandanten und Mitarbeiter den Betrieb unserer Kanzlei den Empfehlungen der Behörden angepasst haben. Damit stehen wir Ihnen weiterhin in vollem Umfang zur Verfügung. Sprechen Sie uns an, wenn Sie unsere Unterstützung benötigen.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße, bleiben Sie gesund!

Seldeneck und Partner

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Gesetzliche Neuregelung zum Mietrecht

Der Bundestag hat gestern Regelungen zur Beschränkung des Kündigungsrechts beschlossen.

Die Bundesregierung hat gestern Regelungen zur Beschränkung des Kündigungsrechts beschlossen. Wegen Mietrückständen, die im Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 entstanden sind, darf weder ein Wohnraum- noch ein Gewerberaummietverhältnis gekündigt werden, sofern der Rückstand auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht.

Im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) wird - zeitlich befristet - in Artikel 240 EGBGB folgende Regelung aufgenommen:

§ 2

(1)  Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Abs. 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Abs. 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Abs. 1 - 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Die Kündigungsrechte im Übrigen bleiben erhalten. Kündigt der Vermieter wegen eines Zahlungsrückstandes außerordentlich, muss der Mieter glaubhaft machen, dass er wegen der Corona-Pandemie an der Mietzahlung gehindert war, um die Wirkungen der Kündigung zu beseitigen. Darzulegen ist also im Gewerberaummietverhältnis etwa, dass der Betrieb des Geschäfts aufgrund der Pandemie untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. 

Aus der Regelung in Art. 240 EGBGB § 2 Abs. 4, wonach der Kündigungsausschluss nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden ist, folgt, dass der Vermieter wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und nicht spätestens bis zum 30. Juni 2022 ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder kündigen kann. Mieter und Pächter haben somit zwei Jahre Zeit, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 eingetretenen Mietrückstände auszugleichen, um eine Kündigung abzuwenden. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt somit im Grundsatz bestehen. 

Ansprechpartner

Jörg Grützmacher
Gruetzmacher@seldeneckundpartner.de

Inka Witte
witte@seldeneckundpartner.de

Kirsten Metter
metter@seldeneckundpartner.de

Minderung wegen Schließung?

Müssen Restaurant-, Laden- und Clubbetreiber trotz behördlich angeordneter Schließungen weiter Miete zahlen?

Müssen Restaurant-, Laden- und Clubbetreiber trotz behördlich angeordneter Schließungen weiter Miete zahlen? Diese Frage lässt sich leider nicht eindeutig beantworten, da es eine vergleichbare Situation in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland noch nie gegeben hat und sich dementsprechend die Rechtsprechung noch nicht mit genau dieser Thematik befasst hat.

Für die Frage, ob die behördlich angeordnete Schließung eine Mietminderung rechtfertigt, kommt es entscheidend darauf an, ob die angeordnete Schließung als Mangel der Mietsache zu qualifizieren ist.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen können grundsätzlich einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen. Die Rechtsprechung differenziert in diesem Zusammenhang, ob das Gebrauchshindernis auf der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruht oder auf persönliche oder betriebliche Umstände des Mieters zurückzuführen ist. Nur die erstgenannte Fallkonstellation wird von der Rechtsprechung als ein zur Minderung berechtigender Mangel anerkannt.

Dies bedeutet aber nicht, dass eine angeordnete Schließung, die ihre Ursache weder unmittelbar in der Mietsache noch in der Person oder dem Betrieb des Mieters hat, im Einzelfall keinen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen kann.

In der Regel enthalten gewerbliche Mietverträge sehr detaillierte Vereinbarungen, für welchen Zweck der Mieter die Mieträume nutzen darf (Restaurant, Galerie, Club, Bar etc.). Zu diesem Zweck müssen die Mieträume grundsätzlich nutzbar sein. Kann der vereinbarte Mietzweck aufgrund behördlicher Anordnungen nicht mehr realisiert werden, ist die vertraglich vereinbarte Nutzung unmöglich.

In dieser Situation von einem betriebsbezogenen hoheitlichen Eingriff auszugehen, würde die Hinderung, das Mietobjekt wie vereinbart zu nutzen, allein in die Risikosphäre des Mieters verfrachten, obwohl die Mieträume nicht nur von dem Mieter, sondern von niemanden zu dem vereinbarten Zweck genutzt werden dürfen.

Diese Erwägungen könnten unabhängig von der Frage des Mangelbegriffs gleichermaßen einen Anspruch auf Vertragsanpassung im Hinblick auf die geschuldete Miete rechtfertigen, da sich die Grundlage des Vertrages, nämlich die Nutzung des Mietobjektes für den vereinbarten Mietzweck, durch die behördlichen Nutzungsuntersagungen grundlegend verändert hat. Genau für diese Fälle sieht § 313 BGB eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der sogenannten „Störung der Geschäftsgrundlage“ vor.

Mit Spannung erwarten wir, wie die Rechtsprechung auf die aktuelle Situation reagiert, nachdem selbst der Gesetzgeber erkannt hat, dass die derzeitige Gesetzeslage den gegenwärtigen gesellschaftlichen und gleichermaßen wirtschaftlichen Herausforderungen nicht gerecht wird, und morgen ein Gesetz beschließen will, wonach das Kündigungsrecht des Vermieters aufgrund von Mietrückständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, zeitlich befristet wird.

Aufgrund dieser rechtlichen Ungewissheit dürfte es für beide Mietvertragsparteien ratsam sein, sich zusammenzusetzen, um Kompromisse zu finden, welche es ermöglichen, dass das Mietverhältnis nach dem Ende der Krise fortbesteht. Die Schriftformerfordernisse dürfen dabei jedoch nicht aus den Augen verloren werden, ansonsten besteht Gefahr für den dauerhaften Fortbestand des Vertrages.

Ansprechpartner

Jörg Grützmacher
Gruetzmacher@seldeneckundpartner.de

Inka Witte
witte@seldeneckundpartner.de

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