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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 58 | Umwandlungsverbot spezial
Sehr geehrte Damen und Herren,

der Bundesinnenminister hat nun noch kurz vor der Sommerpause den Entwurf des "Baulandmobilisierungsgesetzes" vorgelegt. Baulandmobilisierung klingt zwar positiv. Tatsächlich verbergen sich in dem Gesetz aber handfeste Erschwernisse für die Aufteilung in Wohnungseigentum. Dieses Ansinnen wurde zunächst von der Bundesjustizministerin (Vgl. unser Newsletter Nr. 55) verfolgt. Nachdem nun auch das eigentlich zuständige Ressort tätig geworden ist, muss mit einem Inkrafttreten des Gesetzes bis Ende dieses Jahres gerechnet werden. Wir stellen Ihnen die geplante Neuregelung des § 250 BauGB-E vor und zeigen auf, was kurzfristig noch unternommen werden kann, wenn eine Aufteilung beabsichtigt ist.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße, bleiben Sie gesund!

Seldeneck und Partner

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Umwandlungsverbot im neuen § 250 BauGB-E

Welche Konsequenzen ergeben ich aus dem Referentenentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes vom 11.06.2020 für den Eigentümer?

I. Gesetzentwurf

Nach § 250 BauGB-E soll bei bestehenden Gebäuden die Begründung und die Teilung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung erfordern, sofern die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Landesregierungen bestimmt sind.

Den Entwurf mit Begründung finden Sie hier.

II. Bestehende und zukünftige Aufteilungsverbote

Bereits jetzt gilt für alle Berliner Milieuschutzgebiete das sog. Umwandlungsverbot gem. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB. Das Land Berlin hat die entsprechende Umwandlungsverbotsverordnung im Jahr 2015 erlassen und im Jahr 2020 verlängert. Damit ist die Aufteilung von Gebäuden, die (auch) Wohnungen enthalten, genehmigungsbedürftig. Eine Genehmigung wird nur unter den Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 2 (Unwirtschaftlichkeit) und Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB erteilt. Im Regelfall kommt eine Genehmigung nur in Betracht, wenn sich der Eigentümer gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB verpflichtet, die Wohnungen für sieben Jahre nur an Mieter zu veräußern.

Jetzt ist über das "Baulandmobilisierungsgesetz" der Erlass des neuen § 250 BauGB für die „Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ geplant. Dieser sieht ein Umwandlungsverbot für alle Gebiete vor, die die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung entsprechend ausgewiesen hat. Dieses Umwandlungsverbot ist in Teilen ähnlich ausgestaltet wie der Genehmigungsvorbehalt in § 172 BauGB (s.o.).

Ein wesentlicher Unterschied liegt jedoch darin, dass hier keine dem § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB entsprechende „Sieben-Jahre-Klausel“ enthalten ist. Abgesehen von engen Sonderfällen (Aufteilung zur Auseinandersetzung eines Nachlasses, Veräußerung an Familienangehörige etc.) besteht also kein realisierbarer Anspruch auf Durchführung einer Aufteilung.

Um etwaigen "Umgehungen" vorzubeugen, stehen auch folgende Rechtsgeschäfte unter dem Genehmigungsvorbehalt:

- Teilung in Wohnungserbbaurechte

- Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB an Grundstücken mit Wohngebäuden, wenn zugleich eine Miteigentümervereinbarung nach § 1010 BGB über die Nutzung einzelner Räume erfolgt,

- bei bestehendem Bruchteilseigentum der Abschluss einer Miteigentümervereinbarung nach § 1010 BGB über die Nutzung einzelner Räume.

Diese Tatbestände sind an die Vorschrift des §§ 22 BauGB angelehnt und sollen der Tatsache Rechnung tragen, dass in der Praxis versucht wurde, einer Aufteilung vergleichbare Ergebnisse durch andere Rechtsinstitute zu erreichen.

III. Maßgeblicher Stichtag

Fraglich ist, ob und wie man einem zukünftigen Aufteilungsverbot aus § 250 BauGB-E zuvorkommen kann.

Zum milieuschutzrechtlichen Aufteilungsverbot gibt es diesbezüglich schon eine klare höchstrichterliche Rechtsprechung: Maßgeblicher Stichtag ist der Zeitpunkt der Einreichung des Teilungsantrags beim Grundbuchamt. Wenn das Umwandlungsverbot erst nach diesem Stichtag in Kraft tritt, ist letzteres in entsprechender Anwendung von § 878 BGB für den Vollzugsantrag unbeachtlich (BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2016 – V ZB 198/15). Dies gilt auch dann, wenn der Antrag im Zeitpunkt der Einreichung noch nicht vollzugsfähig war, solange die Hindernisse mit Rückwirkung beseitigt werden können. Dies ist zum Beispiel für Korrekturen an der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Fall (BGH Beschluss vom 24.04.2017 - V ZB 168/169).

Im Hinblick auf die klare Begründungsführung des BGH gehen wir davon aus, dass diese Rechtsprechung nicht nur für das milieuschutzrechtliche Umwandlungsverbot, sondern in gleicher Weise auch das nunmehr geplante Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB-E Geltung beanspruchen wird. Wir können der beabsichtigten Regelung jedenfalls keine Umstände entnehmen, die eine abweichende Beurteilung rechtfertigen könnten. Insofern empfiehlt es sich – wenn man diesem Umwandlungsverbot zuvorkommen will – kurzfristig entsprechende Anträge beim Grundbuchamt einzureichen. Mit Inkrafttreten des Gesetzes ist Ende diesen oder Anfang des nächsten Jahres zu rechnen.

Nicht abschließend geklärt ist die Frage, was geschieht, wenn eine Aufteilung eines Grundstücks im Milieuschutzgebiet beantragt, diese aber noch nicht vollzogen ist, weil die behördliche Genehmigung noch aussteht und dann das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB wirksam wird.

IV.  Unterlagen 

1. Form und Inhalt

Fraglich ist, welche Mindestanforderungen die beim Grundbuchamt einzureichenden Unterlagen haben müssen, damit man hinsichtlich des Stichtages auf der sicheren Seite ist. Hierzu ist zunächst zu bemerken, dass die vorliegenden Entscheidungen des BGH hierzu keine umfassenden Aussagen enthalten. Zwar hat er entschieden, dass es unschädlich ist, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch nicht vorliegt. Welche Mindestanforderungen im Übrigen für die Fristwahrung gelten, ist hingegen nicht abschließend geklärt. Insofern ist es natürlich immer empfehlenswert, die Unterlagen so korrekt wie möglich einzureichen. Wenn dies aus Zeitgründen nicht möglich ist, muss immer im konkreten Fall eine Einschätzung aufgrund von rechtlichen Erwägungen und Erfahrungswerten getroffen werden.

Nach der Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist dem Antrag eine Bauzeichnung in zweifacher Ausfertigung im Maßstab mindestens 1:100 beizufügen; sie muss bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein und bei zu errichtenden Gebäuden den bauaufsichtlichen (baupolizeilichen) Vorschriften entsprechen. Aus der Bauzeichnung müssen die Wohnungen, auf die sich das Wohnungseigentum, beziehen soll, ersichtlich sein.  Etwaige beim Grundbuchamt mit der Teilungserklärung eingereichte vorläufige (Aufteilungs-)Pläne und die zur Abgeschlossenheitsbescheinigung gehörenden Pläne müssen grundsätzlich übereinstimmen. Bis zu welchem Umfang Abweichungen ggf. noch hinzunehmen sind, muss immer im konkreten Fall geprüft werden.

2. Änderungen

Wenn die eingereichten Pläne später noch im Hinblick auf die Außenwände der Wohnungen (also insbesondere auch bei Änderung der Wohnungsgrößen) geändert werden sollen, so bedarf dies einer Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. der beim Grundbuchamt eingereichten Aufteilungspläne. Hier stellt sich die Frage, ob diese (nach Inkrafttreten des Umwandlungsverbots vorgenommenen) Änderungen vom Umwandlungsverbot erfasst werden mit der Folge, dass dann eine Genehmigung erforderlich ist und nicht erteilt wird.

Diese Frage stellte sich bisher beim Umwandlungsverbot im Milieuschutzgebiet nicht, weil dort Grundrissänderungen in der Regel ohnehin bereits aus milieuschutzrechtlichen Gründen ausscheiden. Insofern gibt es hierzu keine rechtlichen oder praktischen Erfahrungen.

Beim Umwandlungsverbot des § 250 BauGB hingegen kann diese Frage durchaus relevant werden, weil dort spätere Grundrissänderungen rechtlich möglich wären. Hier ist nach diesseitiger Einschätzung durchaus zu befürchten, dass die geplante Regelung so ausgelegt wird, dass spätere Änderungen der Wohnungszuschnitte bzw. -größen den Genehmigungsvorbehalt auslösen und unter das Verbot fallen. Hierfür spricht im Übrigen auch der Umstand, dass § 250 BauGB – anders als § 172 BauGB – nicht nur die „Begründung“ von Wohnungseigentum, sondern ausdrücklich auch die „Teilung“ selbst für genehmigungsbedürftig erklärt. Damit steht zunächst fest, dass die spätere Teilung einer großen Wohnung in zwei kleine Wohnungen wieder genehmigungsbedürftig ist. Inwieweit dies dann auch für den umgekehrten Fall (Zusammenlegung von zwei kleinen Einheiten) oder sonstige umfassende Änderungen der Wohnungsgrößen gelten soll, hängt von der Auslegung – letztlich dann durch die zu erwartende Rechtsprechung – ab. Hierbei wird es auch darauf ankommen, wie groß die Abweichung im konkreten Fall ist. Insofern sollte jeder Einzelfall hier genau geprüft werden.

3. Nachverdichtungsflächen

Hier wird es im Regelfall um Dachgeschossrohlinge gehen, die später in eine oder mehrere Wohnungseigentumseinheiten umgewandelt werden sollen. Denkbar wäre, aus dem gesamten Dachgeschoss eine (mehrere) Teileigentumseinheit(en) zu machen, und diese dann später in eine oder mehrere Wohneinheiten zu teilen bzw. umzuwandeln.

Da aber nicht nur die „Begründung“ von Wohnungseigentum, sondern ausdrücklich auch die „Teilung“ selbst für genehmigungsbedürftig erklärt wird, stellt sich die Frage, ob hier ein Anspruch auf Genehmigung besteht. Die Begründung des Gesetzentwurfs verhält sich zu dieser Frage nicht. Zu § 250 Absatz 4 wird ausgeführt, dass die zuständige Behörde bei dem konkreten Vorhaben zu prüfen hat, ob es tatsächlich die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im nach Absatz 1 festgelegten Gebiet gefährdet. Daran mag es zum Beispiel fehlen, wenn – etwa wegen der Größe des aufzuteilenden Objekts oder Leerstands wegen Unvermietbarkeit – keine nachteiligen Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot insgesamt zu befürchten sind. Ist der Tatbestand erfüllt, soll der zuständigen Stelle ein Ermessen für atypische Fallgestaltungen verbleiben, um im Einzelfall von der Versagung abzusehen.

Für einen Genehmigungsanspruch spricht, dass sowohl das Milieuschutzrecht als auch § 250 BauGB-E grundsätzlich „bestehende“ Wohnungen schützen sollen. Im Milieuschutzrecht ist anerkannt, dass neu ausgebaute Dachgeschosse (sofern sie nicht mit bestehenden Wohnungen in Form einer Maisonettewohnung zusammengelegt werden sollen) vom Umwandlungsverbot nicht betroffen sind. 

Ansprechpartner

Marina Gregor
gregor@seldeneckundpartner.de

Axel Dyroff
dyroff@seldeneckundpartner.de

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@seldeneckundpartner.de

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