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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 59 | September 2020
Sehr geehrte Damen und Herren,

nun hat es auch das Bundesverwaltungsgericht bestätigt: Die Sanierungsausgleichsbeträge für die „Spandauer Vorstadt“ sind rechtswidrig. Axel Dyroff, der das Verfahren erfolgreich betreut hat, zeigt im Beitrag auf, ob eine Nacherhebung möglich ist und was diese Entscheidung für andere Sanierungsgebiete bedeutet. Auch der Gesetzgeber ist aktiv: Wir stellen den Referentenentwurf zur Neufassung der HOAI und die neuen Vorschriften im Maklerrecht vor. Der Newsletter schließt mit einer Entscheidung zur Nachhaftung der Gesellschafter einer Grundstücks-GbR.  

Gerne stehen Ihnen die Autoren bei Rückfragen zu den Beiträgen zur Verfügung.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Seldeneck und Partner

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Bundesverwaltungsgericht bestätigt: Sanierungsausgleichsbeträge für die „Spandauer Vorstadt“ rechtswidrig!

Mit Beschlüssen vom 24.07.2020 hat das Bundesverwaltungsgericht die Nichtzulassungsbeschwerden des Landes Berlin in acht gerichtlichen Verfahren zurückgewiesen.

Damit wurden die Urteile des OVG Berlin-Brandenburg vom 11.10.2018 bestätigt, in denen die streitigen Ausgleichsbetragsbescheide für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte für rechtswidrig erklärt und (vollständig) aufgehoben wurden.

Hintergrund: Bereits im Dezember 2015 hatte die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin erkannt, dass die Sanierungsausgleichsbetragsbescheide für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte fehlerhaft sind, weil sie die Eigenleistungen der betroffenen Grundstückseigentümer nicht berücksichtigten (hierzu ausführlich: Dyroff „Die Baumaßnahmen des Eigentümers müssen angerechnet werden!“, Grundeigentum 2016, 96-99). Während das Verwaltungsgericht die streitigen Bescheide hinsichtlich der Höhe reduziert hatte, ging das OVG Berlin-Brandenburg in der zweiten Instanz noch darüber hinaus und hob die streitigen Bescheide vollständig auf. Die Berechnung sei bereits im Grundsatz fehlerhaft, weil sie den Einfluss der „wendebedingten Effekte“ nicht berücksichtige (siehe hierzu ausführlich: Dyroff, „Die Berücksichtigung wendebedingter Effekte“, Grundeigentum 2018, 236-238). Diese Entscheidung wurde vom Bundesverwaltungsgericht bereits mit Beschluss vom 15. März 2018 bestätigt.

Gleichwohl ging der Bezirk dann nochmal hinsichtlich acht weiterer Gerichtsverfahren in die Berufung. Mit Urteilen vom 11.10.2018 wies das OVG Berlin-Brandenburg die Berufungen zurück. Der zweite Senat stellte klar, dass die Bescheide neben der Nichtberücksichtigung „wendebedingten Effekte“ noch an einem weiteren Fehler leiden: So ist der für die Höhe der Berechnung maßgebliche „unveränderliche Lagewertanteil“ von 25 % nicht plausibel begründet.

Entscheidung des BVerwG: Die hiergegen vom Land Berlin eingereichten Nichtzulassungsbeschwerden sind nunmehr vollumfänglich vom Bundesverwaltungsgericht zurückgewiesen worden. Damit dürfte nun endgültig feststehen, dass die Sanierungsausgleichsbeträge für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ rechtswidrig sind. Bei den nunmehr höchstrichterlich bestätigten Mängeln der Bescheide handelt es sich um grundsätzliche Fehler, die jeden Bescheid betreffen. Dies bedeutet: Jeder Bescheid für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“, gegen den ein Rechtsbehelf eingelegt wurde, ist aufzuheben, die gezahlten Beträge sind zurückzuerstatten. 

Nacherhebung möglich?

Spannend ist die Frage, ob der Bezirk Mitte nunmehr „im Nachgang“ neue Bescheide mit einer geänderten – reduzierten – Wertermittlung erlassen kann; hiergegen spricht, dass diesbezüglich mittlerweile Festsetzungsverjährung eingetreten sein dürfte. Zwar gilt nach Abgabenordnung der Grundsatz, dass während einer rechtlichen Auseinandersetzung über einen Abgabenbescheid die Verjährungsfrist gehemmt ist; das Berliner Gebühren- und Beiträgegesetz verweist jedoch auf die Reichsabgabenordnung, die eine derartige Regelung gerade nicht enthält (Dyroff, „Die Berücksichtigung wendebedingter Effekte“, Grundeigentum 2018, 236-238).

Bedeutung für andere Sanierungsgebiete?

Ebenfalls spannend ist die Frage, inwieweit die Entscheidungen Auswirkungen auf Ausgleichsbetragserhebungen in anderen Berliner Sanierungsgebieten hat:

·       Hinsichtlich der „wendebedingten Effekte“ hat das OVG auf eine „Sondersituation“ des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ abgestellt. Hier ist entscheidend, ob eine derartige „Sondersituation“ auch in anderen Sanierungsgebieten vorzufinden ist. Vieles spricht dafür, dass dies zumindest auch für die anderen kurz nach der Wende aufgelegten Sanierungsgebiete in zentraler Lage im Ostteil der Stadt zutrifft (so zum Beispiel die „Rosenthaler Vorstadt“ oder der „Kollwitzplatz“).

 ·       Die Kritik des OVG am „veränderlichen Lagewertanteil“ betrifft sämtliche bislang nach der Berliner Methode erlassenen Sanierungsausgleichsbetragsbescheide. Die Anlegung dieses Werts ist in der entsprechenden Ausführungsvorschrift – unabhängig vom jeweiligen Sanierungsgebiet – ausdrücklich festgeschrieben. Insofern dürften sämtliche bisher ergangenen Bescheide zumindest aus diesem Grund rechtlich erfolgreich angreifbar sein.

 

Ansprechpartner

Axel Dyroff
dyroff@seldeneckundpartner.de

Neue HOAI: Referententwurf liegt vor

Die Regelungen der HOAI werden so geändert, dass die Honorare für alle von der HOAI erfassten Leistungen künftig frei vereinbart werden können.

Hintergrund: Die HOAI regelt - bislang - zwingendes Preisrecht für bestimmte Architekten- und Ingenieurleistungen. Insbesondere dürfen sogenannte "Mindestsätze" nicht unterschritten werden. Mit Urteil vom 4. Juli 2019 hat der Europäische Gerichtshof entschieden, dass die verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gegen Unionsrecht, und zwar gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie verstoßen (Rechtssache C-377/17). Seitdem sind in Deutschland zahlreiche Entscheidungen in sogenannten Aufstockungsklagen ergangen, die die Anwendung der HOAI entweder ablehnen oder diese weiter anwenden, weil Deutschland die nationale Rechtsordnung noch nicht an die Vorgaben des Urteils angepasst hat. Auch der BGH hat diesen Streit in seiner Entscheidung vom 14.05.2020 nicht entschieden, sondern die Sache erneut dem EuGH vorgelegt.

Entwurf: Nunmehr ist der Gesetzgeber tätig geworden. Die Verordnung dient der Umsetzung der Rechtsprechung des EuGH in der HOAI. Die HOAI wird künftig für Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen keine verbindlichen Mindest- oder Höchsthonorarsätze mehr vorgeben. Die Regelungen, die die HOAI für die Kalkulation der Honorare enthält, werden aber beibehalten. Das entsprechend dieser Kalkulationsregeln ermittelte Honorar kann mittels eines Zu- oder Abschlags geändert werden. Die HOAI wird künftig unverbindliche Honorarempfehlungen enthalten, die eine Orientierung für die Honorarhöhe im Einzelfall bieten.

Generell werden die Begriffe der Mindest- und Höchstsätze durch die Formulierung „Honorarspannen als Orientierungswerte“ ersetzt. Die Regelung zur Honorarvereinbarung soll wie folgt lauten:

㤠7 Honorarvereinbarung

(1) Das Honorar richtet sich nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform treffen. Sofern keine Vereinbarung über die Höhe der Vergütung in Textform getroffen wurde, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart, der sich bei der Anwendung der Honorargrundlagen des § 6 ergibt.

(2) Der Auftragnehmer hat den Auftraggeber, sofern dieser Verbraucher ist, spätestens mit der Abgabe eines Angebots in Textform darauf hinzuweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die in den Honorartafeln dieser Verordnung enthaltenen Werte vereinbart werden kann.

(3) Für Planungsleistungen, die technisch-wirtschaftliche oder umweltverträgliche Lösungsmöglichkeiten nutzen und zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung des vertraglich festgelegten Standards führen, kann ein zusätzliches Erfolgshonorar in Textform vereinbart werden. Das Erfolgshonorar kann bis zu 20 Prozent des vereinbarten Honorars betragen. Für den Fall, dass in Textform festgelegte anrechenbare Kosten überschritten werden, kann ein Malus-Honorar in Höhe von bis zu 5 Prozent des vereinbarten Honorars in Textform vereinbart werden.“

§ 6 soll wie folgt geändert werden:

„Das Honorar für Grundleistungen richtet sich

1. nach dem Leistungsbild,

2. nach der Honorarzone und

3. nach der dazugehörigen Honorartafel zur Honorarorientierung"

Den Entwurf können Sie hier einsehen

Kommentar: Der Entwurf sieht sich noch zahlreicher Kritik im Detail ausgesetzt. Klar ist aber, dass es keine verbindlichen Mindestsätze mehr geben wird, sondern die Parteien nur noch in Ermangelung einer anderen Vereinbarung auf die HOAI „zurückfallen“. Es wird sich dann zeigen, ob und inwieweit es im Markt zu einer substantiellen Veränderung der tatsächlichen Honorare kommen wird.

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@seldeneckundpartner.de

Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten verkündet: Halbteilung!

Bereits im Bundesgesetzblatt vom 23. Juni 2020 wurde das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verkündet (BGBl. I vom 23.6.2020, S. 1245).

Das Gesetz regelt neben einer allgemein geltenden Formvorschrift eine Kostenteilungsregelung bei Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, wenn der Käufer Verbraucher ist.

1. Kostenteilung

Das Gesetz unterscheidet zwischen den Fällen, in denen der Makler von beiden Parteien beauftragt ist und den Fällen, in denen eine Partei den Makler beauftragt.

 § 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

 § 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

 

Über § 656b BGB ist klargestellt, dass diese beiden Regelungen nur in Verträgen gelten, bei denen der Käufer Verbraucher ist. Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

 

2. Textform, § 656a BGB

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. Was Textform ist, ergibt sich aus § 126b BGB: Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das

1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und

2.geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

 

3. Inkrafttreten

Die neuen Regelungen gelten für Maklerverträge, die ab dem 23. Dezember 2020 geschlossen werden. 

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@seldeneckundpartner.de

Grundstücks-GbR: Nachhaftung für Wohngeld möglich!

Die Nachhaftung eines Gesellschafters kann sich auch auf Beitragspflichten erstrecken, die erst nach Ausscheiden beschlossen wurden. (BGH, Urt. v. 3.7.2020 - V ZR 250/19)

Sachverhalt: Eigentümerin eines Sondereigentums ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einer der Gesellschafter scheidet im Jahr 2002 aus der GbR aus. Erst 2017 wird die Veränderung bei den  Gesellschaftern im Grundbuch eingetragen. Es gibt Hausgeldrückstände aus Abrechnungsspitzen in den Jahren 2013 und 2014. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verklagt den ehemaligen Gesellschafter auf Zahlung.

Entscheidung: Mit Erfolg! Der ausgeschiedene Gesellschafter haftet für die Verbindlichkeiten der GbR. Die Haftung ergibt sich aus den Grundsätzen der Nachhaftung eines ausgeschiedenen Gesellschafters gemäß § 736 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 160 Abs. 1 HGB. Es handelt sich um Altverbindlichkeiten im Sinne dieser Vorschrift.

Hintergrund: Nach § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB haftet ein Gesellschafter, der aus der Gesellschaft ausscheidet, für ihre bis dahin begründete Verbindlichkeiten (sogenannte Altverbindlichkeiten). Diese akzessorische Haftung aus dem Handelsrecht gilt nicht nur für OHG und KG, sondern nach § 736 Abs. 2 BGB auch für die GbR. Voraussetzung ist, dass diese Verbindlichkeiten vor Ablauf von fünf Jahren nach dem  Ausscheiden fällig und daraus Ansprüche in verjährungshemmender Weise geltend gemacht werden.

Entscheidungserheblich ist deshalb die Frage, ob Hausgeldforderungen "eine bis dahin begründete Verbindlichkeit" im Sinne des § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB sind. Altverbindlichkeiten in diesem Sinne sind alle Schuldverpflichtungen, deren Rechtsgrundlage bis zum Ausscheiden des Gesellschafters gelegt worden ist. Dies gilt auch dann, wenn die einzelnen Verpflichtungen erst später entstehen und fällig werden.

Bei der Verpflichtung, das Wohn- bzw. Hausgeld zu bezahlen, handelt es sich um ein gesetzliches Schuldverhältnis. Fraglich ist, wann der Rechtsgrund für die Beitragspflicht entsteht. Dabei kann auf

- den Erwerb des Wohnungseigentums oder erst

- auf den jeweiligen Beschluss der Wohnungseigentümer, den Beitrag zu erheben,

abgestellt werden. Der BGH hält den Zeitpunkt des Erwerbs für maßgeblich. Ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Wohnungseigentums schuldet der Wohnungseigentümer anteilig die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Auf diesen Zeitpunkt kommt es für die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters an, nicht auf die konkrete Beitragspflicht (die erst durch den Beschluss entsteht und fällig wird).

Zu beachten ist, dass bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – anders als bei einer Person- und Handelsgesellschaft – für den Beginn der Fünf-Jahres-Frist nach § 160 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht an die Publizität durch Registereintragung des Ausscheidens angeknüpft werden kann. Vielmehr beginnt die Frist erst mit der positiven Kenntnis des jeweiligen Gläubigers von dem Ausscheiden des Gesellschafters aus der Gesellschaft.

Kommentar: Grundsätzlich haftet der GbR-Gesellschafter deshalb noch mindestens 5 Jahre nach seinem Ausscheiden für das Wohngeld. Dies ist insbesondere bei Vereinbarungen über das Ausscheiden zu berücksichtigen, etwa durch eine Freistellungsklausel oder eine Sicherheit. Im vorliegenden Fall fiel dem Gesellschafter zudem auf die Füße, dass er - da sein Ausscheiden 2002 nicht in einem Register publik gemacht wurde - die Kenntnis des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Ausscheiden nicht beweisen konnte. Für die immer häufiger werdenden Konstellationen, in denen Wohnungseigentum durch eine GbR erworben wird, ist aus Sicht des Gesellschafters zu beachten, dass bei Ausscheiden des Gesellschafters der Verwalter nachweisbar darüber informiert wird, dass der Gesellschafter ausgeschieden ist. Nur auf diese Weise kann die fünfjährige Nachhaftungsfrist von § 160 HGB in Gang gesetzt werden. 

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
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