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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 60 | Baunutzungsplan spezial
Sehr geehrte Damen und Herren,

das OVG Berlin-Brandenburg hat bestätigt, dass der Baunutzungsplan hinsichtlich der festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ) in einem Teilbereich von Neukölln funktionslos geworden ist. Die Entscheidung ist von enormer Bedeutung für die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Verdichtungsmaßnahmen im Westteil der Stadt. Es ist davon auszugehen, dass auch in anderen Innenstadtbezirken (Tempelhof-Schöneberg, Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf) entsprechend entschieden werden wird. Damit besteht nach § 34 BauGB ein Anspruch auf die Genehmigung von Vorhaben, die sich „in die nähere Umgebung einfügen“. Einen Ermessensspielraum – wie bei Befreiungen von der GFZ – hat die Behörde nicht. Mit anderen Worten: Dachgeschossausbauten werden erheblich erleichtert!

Alle Einzelheiten und Hintergründe können Sie dem nachfolgenden Beitrag entnehmen.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! 

Seldeneck und Partner

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Inhalt des Newsletters:

Baunutzungsplan funktionlos!

Das OVG Berlin-Brandenburg bestätigt, dass der Baunutzungsplan in einem Teilbereich von Neukölln hinsichtlich der festgesetzten Geschossflächenzahl funktionslos geworden ist.

Neu und von besonderer Bedeutung ist, dass die Funktionslosigkeit nach Auffassung des OVG nicht nur den jeweiligen Baublock betrifft, sondern das gesamte „Baugebiet“ (Beschlüsse vom 15. September 2020 – OVG 2 B 10.17 und 11.17)

Hintergrund: Bereits im März 2017 hatten wir zwei wegweisende Urteile der 19. Kammer des VG Berlin erwirkt. Das Gericht stellte für zwei Grundstücke in Berlin-Neukölln fest, dass die Festsetzung des Baunutzungsplans zur zulässigen GFZ wegen nachträglich eingetretener Funktionslosigkeit nicht mehr wirksam ist (Urteile vom 17. März 2017 - VG 19 K 65.15 und 66.15 -, juris; ausführlich hierzu Dyroff „Der Berliner Baunutzungsplan bröckelt“, GE 2017, 630-632). Dies ergebe sich aus der nach Inkrafttreten des Baunutzungsplans ab 1960 eingetretenen baulichen Entwicklung, die in erster Linie aus einem hohen Anteil an nachträglichen Dachgeschossausbauten bestand. Unter Anlegung der dort angelegten Maßstäbe hat die 19. Kammer, die neben Neukölln u. a. für die Bezirke Tempelhof-Schöneberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf zuständig ist, in der Folge auch in diversen weiteren Entscheidungen die Funktionslosigkeit von Maßfestsetzungen des Baunutzungsplans – jeweils blockweise – festgestellt.

Die Entscheidung: Der 2. Senat des OVG Berlin-Brandenburg hat die Entscheidungen der 19. Kammer vom März 2017 im Wesentlichen bestätigt und festgestellt, dass der Baunutzungsplan im fraglichen Bereich hinsichtlich der Festsetzung zur GFZ außer Kraft getreten ist. Die Entscheidungsgründe enthalten wichtige Aussagen zum anzuwendenden Prüfungsmaßstab:

·       Von besonderer Bedeutung ist, dass das OVG sich in dieser Entscheidung ausdrücklich von der bisherigen Berliner Rechtsprechung verabschiedet, nach der die Frage der Funktionslosigkeit des Baunutzungsplans stets für den jeweiligen Baublock zu prüfen war. Die Festsetzung eines Bauleitplans könne nur dann außer Kraft treten, wenn sie „in ihrer Gesamtheit“ betroffen sei. Daher sei das gesamte zusammenhängende Baugebiet (hier: Allgemeines Wohngebiet) innerhalb der festgesetzten Baustufe (hier V/3) in den Blick zu nehmen. Bei Anlegung dieser Maßstäbe ergab sich für den vorliegenden Fall ein zu betrachtendes Gebiet mit rund 30 Baublöcken und insgesamt 318 Grundstücken, welches ungefähr mit dem Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Schillerkiez“ übereinstimmt.

·       Weiterhin bestätigt das OVG, dass auch die auf der Grundlage des BauGB-Maßnahmengesetzes durchgeführten Dachgeschossausbauten zu berücksichtigen sind.  Maßgebend sei allein die formell rechtmäßige tatsächliche bauliche Entwicklung im maßgeblichen Zeitraum; hingegen sei nicht entscheidend, auf welcher rechtlichen Grundlage sich diese Entwicklung vollzogen habe.

·       Im Übrigen seien auch die städtebaulichen Leitlinien des Bezirks aus dem Jahr 2014 ein Beleg dafür, dass die Praxis der Erleichterung von Maßüberschreitungen nach Aufhebung des BauGB-Maßnahmengesetzes fortgeführt werde.

·       Die bauliche Entwicklung im zu untersuchenden Bereich nach 1960 rechtfertigt nach Auffassung des OVG den Schluss, dass im Untersuchungsgebiet eine Verwirklichung der GFZ-Festsetzung von 1,5 in der Zukunft auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist. Von den insgesamt 318 Grundstücken wurden nach 1960 auf 135 Grundstücken Bauvorhaben zugelassen, die die festgesetzte GFZ (weiter) überschritten. Hierbei handelte es sich um 126 Dachgeschossausbauten und neun Neubauten. Demgegenüber sind auf nur drei Grundstücken nach Inkrafttreten des Baunutzungsplans Neubauten genehmigt und errichtet worden, bei denen eine GFZ von 1,5 eingehalten oder unterschritten wurde.  Der Senat stellt in diesem Zusammenhang klar, dass stets eine „Gesamtbetrachtung“ erforderlich sei, die nicht (allein) quantitativ erfolgen könne, sondern stets auch eine „Wertung der Umstände des Einzelfalles“ erfordere. Gleichwohl kann man der Entscheidung entnehmen, dass die Funktionslosigkeit offenbar nicht erst dann angenommen werden kann, wenn auf nahezu jedem Grundstück nach 1960 eine weitere bauliche Verdichtung stattgefunden hat. Im vorliegenden Fall reichte eine bauliche Verdichtung auf weniger als der Hälfte der Grundstücke im Gebiet aus, um die Funktionslosigkeit hinsichtlich des Nutzungsmaßes zu begründen.

·       Ausdrücklich bestätigt das OVG die Auffassung der 19. Kammer, wonach der Erlass von Erhaltungsverordnungen ein relevantes Indiz für die Funktionslosigkeit der Maßfestsetzung darstellt. Denn das Ziel einer Erhaltungsverordnung sei es gerade, dass der planwidrige Altbestand erhalten bleibe. Dieser Befund trifft – insbesondere wegen der vielen in den letzten Jahren festgesetzten sozialen Erhaltungsgebiete („Milieuschutzgebiete“) - mittlerweile auf den Großteil der Innenstadtlagen zu.

·       In einem der beiden Ausgangsverfahren hatte das VG den Baunutzungsplan auch hinsichtlich der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 für funktionslos erklärt. Diese Auffassung teilt das OVG nicht. Die Vielzahl von Dachgeschossausbauten wirke sich nur auf die GFZ, nicht aber die GRZ aus. Daher sei hinsichtlich der GRZ im fraglichen Gebiet keine entsprechende „baulichen Entwicklung“ festzustellen.

Bedeutung: Die Entscheidung ist von enormer Bedeutung für die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Verdichtungsmaßnahmen im Westteil der Stadt. Da das OVG die vom Verwaltungsgericht angelegten Maßstäbe im Grundsatz bestätigt hat, dürfte davon auszugehen sein, dass auch die übrigen Entscheidungen der 19. Kammer zur Funktionslosigkeit des Baunutzungsplans hinsichtlich der GFZ in anderen Innenstadtbezirken (Tempelhof-Schöneberg, Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf) Bestand haben werden. Die maßgeblichen Kriterien dürften jedenfalls in sehr vielen Lagen der Baustufe V/3 erfüllt sein. Da das OVG die blockweise Betrachtung zu Gunsten eines wesentlich weiteren Beurteilungsrahmens aufgegeben hat, werden entsprechende gerichtliche Entscheidungen in Zukunft die Funktionslosigkeit des Baunutzungsplans stets für große Areale feststellen.

Die Folge der Funktionslosigkeit der Nutzungsmaßfestsetzung ist, dass die Beurteilung insoweit nach § 34 BauGB zu erfolgen hat. Damit besteht ein Anspruch auf die Genehmigung von Vorhaben, die sich diesbezüglich „in die nähere Umgebung einfügen“. Ein Ermessensspielraum der Behörde – so wie er bei Befreiungen von der GFZ eröffnet wäre – besteht in diesem Fall nicht. Mit anderen Worten: Dachgeschossausbauten werden erheblich erleichtert!

Eine gegenläufige Rechtsauffassung vertritt bislang hingegen die u.a. für den Ortsteil Kreuzberg zuständige 13. Kammer des Verwaltungsgerichts. Im Jahr 2018 hat diese entschieden, dass die Genehmigung von Dachgeschossausbauten schon deshalb keine die Funktionslosigkeit der GFZ begründende Entwicklung darstellen könne, weil es sich bei der Festsetzung der GFZ im Berliner Baunutzungsplan ohnehin um keinen Grundzug der Planung, sondern allenfalls um eine „Hilfsgröße“ handele. Diese Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Spannend ist, wie sich der dafür zuständige 10. Senat des OVG in dem ebenfalls von uns geführten Verfahren zu dem Grundsatzurteil der 13. Kammer des VG für den Ortsteil Kreuzberg (s.o.) positionieren wird. Wenn er den Maßstäben des 2. Senats folgt, dann kann diese konträre Rechtsprechung keinen Bestand mehr haben. Wir werden weiter berichten!

Ansprechpartner

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