VG Berlin: Vermietung auf Zeit stellt eine im Milieuschutzgebiet genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar
Mit Urteil vom 10.09.2026 (VG 19 K 95/26) hat die 19. Kammer des VG Berlin die Klage eines Eigentümers eines Mietshauses in Berlin- Neukölln die vom Bezirk ausgesprochene Nutzungsuntersagung abgewiesen. Die Klägerin vermietete dort Wohnungen für Zeiträume zwischen drei Monaten und 1 Jahr, wobei einige Wohnungen in ihre Gesamtheit, andere Wohnungen hingegen zimmerweise an mehrere Mitbewohner in Form eines „Co-Living“ Modells.
Der Bezirk hat die Nutzungsuntersagung damit begründet, dass es sich bei der Vermietung auf Zeit um eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung im Sinne des § 172 Abs. 1 S. 1 BauGB handele. Diese Frage ist allerdings umstritten:
- So ging die herrschende Meinung in der Kommentarliteratur bislang davon aus, dass der Begriff der „Nutzungsänderung“ im milieuschutzrechtlichen Sinne gleichbedeutend mit dem Begriff der „Nutzungsänderung“ im bauplanungsrechtlichen Sinne gem. § 29 BauGB sei. Nach diesem planungsrechtlichen Nutzungsbegriff handelt es sich bei einer Vermietung von Wohnungen für Zeiträume ab 3 Monaten in der Regel immer noch um „Wohnen“, so dass in solchen Fällen trotz einer zeitlichen Befristung z.B. von 1 Jahr keine „Nutzungsänderung“ vorliegt.
- Das Verwaltungsgericht hat sich der – vergleichsweise neuen – Gegenauffassung angeschlossen, wonach im Milieuschutzrecht ein eigenständiger (milieuschutzrechtlicher) Begriff der „Nutzungsänderung“ anzulegen sei. Die auf maximal 12 Monate befristete Vermietung der Wohnungen sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen.
Die komplette Tragweite der Entscheidung wird sich näher bestimmen lassen, wenn das Urteil mit der vollständigen Begründung vorliegt. Daraus dürften sich dann weitere Erkenntnisse dazu ergeben, inwieweit es bei der Entscheidung auf die konkrete Ausgestaltung der Mietverträge im konkreten Fall angekommen ist. Weiterhin wird von Bedeutung sein, in welchen Fällen die (nach Auffassung des Verwaltungsgerichts genehmigungsbedürftige) Nutzungsänderung ggf. im Einzelfall genehmigungsfähig ist.
Aufgrund der bislang obergerichtlich nicht geklärten Rechtsfragen und der grundsätzlichen Bedeutung hat das Verwaltungsgericht die Berufung zum OVG Berlin-Brandenburg zugelassen.
Ihr Ansprechpartner zu diesem Komplex ist Rechtsanwalt Oliver Ganseforth.