Der Befund ist klar: Deutschland braucht Wohnungen. Ein Teil des Problems? Langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren. Der Entwurf des neuen § 246e BauGB soll bürokratische Hürden abbauen und den schnellen Wohnungsbau erleichtern. Die Vorschrift hat den klingenden amtlichen Titel: „Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt“. Diese Regelung soll Bauherren helfen, schneller bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wir erklären, was das für Bauwillige bedeutet und wer davon profitiert.

Welche Bauprojekte erleichtert § 246e BauGB?

 246e BauGB sieht vor, dass Bauherren von den Vorschriften des BauGB abweichen dürfen. Das betrifft drei Arten von Bauprojekten:

1. Neubauten mit mindestens sechs Wohnungen: Diese Regelung zielt auf den Geschosswohnungsbau ab. Laut Gesetz ist dies die effizienteste Lösung, um schnell mehr Wohnraum zu schaffen.

2. Erweiterungen und Umbauten bestehender Gebäude: Auch bestehende Wohngebäude können erweitert oder umgebaut werden, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder bereits bestehender Wohnraum wieder nutzbar wird.

3. Nutzungsänderungen von Gebäuden: Bauherren dürfen Gebäude, die bisher nicht für Wohnzwecke genutzt wurden, in Wohngebäude umwandeln. Beispielsweise könnte ein leerstehendes Bürogebäude zu einem Wohnhaus werden.

Diese Abweichungen sind nur „in erforderlichem Umfang“ erlaubt und „wenn unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar“ sind.

Was bedeutet das für Bauherren?

246e BauGB bietet Bauherren die Möglichkeit, Wohnbauprojekte in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt schneller umzusetzen. Die Regelung erleichtert vor allem den Bau von größeren Wohnhäusern. Die Möglichkeiten zum Dispens dürften inhaltlich weitreichender sein als die Möglichkeiten aus § 31 BauGB. Dafür sind aber die Voraussetzungen enger.

In der Sache dürften die Abweichungen, die § 246e BauGB vor Augen hat, insbesondere das Planungserfordernis betreffen. Das betrifft Vorhaben im unbeplanten Innenbereich. Hier müssen sich Vorhaben eigentlich gem. § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfügen. Wenn ein Vorhaben städtebauliche („bodenrechtliche“) Spannungen auslöst oder verstärkt, ist dieses Merkmal des Einfügens nicht erfüllt, weil die Gemeinde ihren planerischen Willen und den Umgang mit den städtebaulichen Konflikten eigentlich durch einen Bebauungsplan lösen soll. Die Gemeinde kann sich nun unter Abweichung vom Planungserfordernis für die Zulässigkeit eines Wohnhauses aussprechen, ohne ein aufwendiges, langwieriges und teures Verfahren für einen Bebauungsplan zu durchlaufen.

Wer entscheidet über diese Abweichungen?

Die Abweichung erteilt die Baugenehmigungsbehörde. In den Landkreisen ist diese meistens der Landrat und in kreisfreien Städten der Oberbürgermeister. In Berlin übernimmt das Bezirksamt diese Aufgabe. Wichtig ist: Die Gemeinde muss dem Vorhaben zustimmen. Wenn die Gemeinde nicht reagiert, gilt die Zustimmung nach Ablauf von zwei Monaten automatisch als erteilt.

Wo gilt die Sonderregelung?

Die Sonderregelung gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Gebiete werden von den Landesregierungen festgelegt. Dabei handelt es sich um Gemeinden oder Teile von Gemeinden, in denen einer oder mehrere der folgenden Punkte zutreffen:

• überdurchschnittlicher Anstieg der Mieten

• Es gibt nicht genügend neuen Wohnraum, um die wachsende Bevölkerung zu versorgen

• überdurchschnittliche Höhe der Mieten

• niedriger Wohnungsleerstand bei hoher Nachfrage

 Wie lange gilt die Regelung?

Einmal gestattete Abweichungen bewirken Bestandsschutz. Sie verlieren nicht ihre Wirkung, solange nicht wesentlich in die bauliche Anlage eingegriffen wird. Planmäßig endet aber die Möglichkeit zur Gestattung nach dem 31. Dezember 2027, wenn das Gesetz nicht verlängert wird. Zunächst bleibt aber erst einmal abzuwarten, ob das Gesetz überhaupt in Kraft tritt. Wir halten Sie dazu auf dem Laufenden.