Aktuelles • 10. November 2021

Paukenschlag aus Leipzig:

Berliner Vorkaufsrechtspraxis rechtswidrig

Pressemitteilung des BVerwG:

Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. (BVerwG, Urt. v. 09.11.2021 – 4 C 1.20)

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, wendet sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Sie erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebaut ist, in dem sich 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befinden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Verordnung, die dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen dient (sog. Milieuschutzsatzung). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht hat ausgeführt, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Die sozialen Erhaltungsziele würden gefördert. Werde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, seien nach Lage der Dinge die vom Bezirksamt aufgezeigten erhaltungswidrigen Entwicklungen zu befürchten. Ein gesetzlicher Ausschlussgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts liege nicht vor; die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien ebenfalls zu berücksichtigen.

Das Bundesverwaltungsgericht ist dem nicht gefolgt; es hat das Berufungsurteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Der Beklagte durfte sein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB für das im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung gelegene Grundstück nicht ausüben. Nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist. Diese Voraussetzungen liegen nach den nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen und für den Senat daher bindenden Tatsachenfeststellungen des Oberverwaltungsgerichts vor.

§ 26 Nr. 4 BauGB ist nach seinem Wortlaut eindeutig auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht bezogen. Eine Auslegung in dem Sinne, dass die Vorschrift auf Vorkaufsrechte für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung keine Anwendung findet, kommt nicht in Betracht. Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung des BauGB die alte Rechtslage nach dem BBauG insoweit unverändert übernehmen wollte und ihm dies bei der Gesetzesformulierung lediglich „misslungen“ ist. Die vom Oberverwaltungsgericht angestellte Prüfung, ob zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen ist, scheidet daher aus.

Autor

Axel Dyroff

Rechtsanwalt

Dr. Cornelius Pfisterer

Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Weitere Beiträge

• 23. Mai 2024

Milieuschutz: Erfolg beim OVG

• 14. Mai 2024

Schwarzgeldabrede bei Grundstückskaufverträgen

Steuerhinterziehungsabsicht allein führt nicht zur Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages
• 24. April 2024

BVerwG urteilt über den Berliner Baunutzungsplan

Zur Frage, ob der Berliner Baunutzungsplan mit der Festsetzung einer GFZ von 1,5 noch Wirkung beanspruchen kann, gab es bislang divergierende Auffassungen
• 21. März 2024

Umwandlung nach § 250 BauGB: VG Berlin lehnt Genehmigung ab

Für den Ausnahmefall „Veräußerung an Mieter“ ist eine gesicherte Prognose erforderlich
• 21. März 2024

Bauvertrag: Vertragsstrafe unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Februar 2024 eine weitere Grundsatzentscheidung zur Wirksamkeit von Vertragsstrafenklauseln gefällt.
• 07. März 2024

Teileigentum zu Wohnungseigentum: Umwandlung erleichtert

Nach der neuer AVA bedarf es keiner aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Mindestausstattung für die Abgeschlossenheit einer Wohnung im Sinne von § 3 Abs. 3 WEG.
• 22. Februar 2024

Klagebefugt ist (nur) die GdWE!

Keine Klagebefugnis, wenn es um rein grundstücksbezogene Abwehrrechte geht, die allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen.
Meldung • 20. Dezember 2023

Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarung

OVG Berlin-Brandenburg bestätigt die Kündbarkeit von Abwendungsvereinbarungen
• 06. November 2023

Bebauungstiefe und Baunutzungsplan

Entscheidend ist die Frage, ob die Behörde für eine Ausnahme von der Bebauungstiefe die Zustimmung des Nachbareigentümers verlangen kann oder muss.
• 28. September 2023

update GbR

Ab 1. Januar 2024 wird für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein Gesellschaftsregister eingeführt. Die GbR wird zur eGbR. Wenn die GbR eine Immobilie hat, bestehen
• 21. September 2023

Wohnungskaufvertrag:

Ein lesenswertes Lehrstück des OLG Koblenz zu Grundfragen der Gewährleistung beim Kauf einer Eigentumswohnung #Instandhaltungsrücklage #Sachmangel #Beschaffenheitsvereinbarung
• 17. August 2023

#stellefrei

• 11. August 2023

Beweisverfahren: BGH ändert Rechtsprechung zur Verjährung

Die Verjährung von Mängelansprüchen wird – wie bei eine Klage – durch das selbstständige Beweisverfahren gehemmt. Die Hemmung endet nach Beendigung des Verfahrens.
• 08. August 2023

Dachterrasse: Isoliertes Sondereigentum zulässig

An einer im Dachgeschoss gelegenen Dachterrasse kann Sondereigentum auch dann begründet werden, wenn diese an keine Wohnungs- oder Teileigentum angebunden ist (KG, Beschluss v
• 16. Juni 2023

WEG: Der zertifizierte Verwalter kommt

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Dieser Anspruch kann auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Meldung • 15. Mai 2023

Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarung

Mit Beschluss vom 9. September 2022 hatte das Verwaltungsgericht Berlin – 19. Kammer – entschieden, dass Abwendungsvereinbarungen wegen der rechtswidrigen Vorkaufsrechtsausübu
Meldung • 20. April 2023

Reservierungsvereinbarung unwirksam

Meldung • 03. April 2023

Barzahlung Bye-bye

Bei Immobiliengeschäften gilt seit dem 1. April 2023 ein Barzahlungsverbot. Dessen Einhaltung ist der Notarin bzw. dem Notar nachzuweise