Konkludente Abnahme von Architektenleistungen

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Sachverhalt: Der Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Planung und Bauleitung eines Einfamilienhauses. Nach Fertigstellung bezog er das Gebäude, weil er die bis dahin von ihm bewohnte Mietwohnung an den Vermieter zurückgeben musste. In der Folge kam es zwischen dem Bauherrn und dem Architekten zu Streitigkeiten über Mängel und ausstehende Restleistungen. Knapp 6 Jahre nach Einzug leitete der Bauherr wegen der Mängel ein gerichtliches Beweisverfahren ein. Gegen die darauf gestützten Gewährleistungsansprüche erhob der Architekt später die Einrede der Verjährung.

Entscheidung: Das Gericht gab dem Architekten Recht. Der Architekt durfte den Einzug in das Gebäude nach Ablauf einer Prüffrist, die das Gericht mit 6 Monaten für angemessen hielt, als Abnahme seiner Leistung durch den Bauherrn ansehen. Der Umstand, dass der Einzug in das Gebäude notgedrungen und in einer Zwangslage erfolgte, und der Streit der Parteien über Mängel spielten dabei keine Rolle. Das Gericht würdigte die Gesamtumstände so, dass der Architekt die Abnahme 6 Monate nach Einzug als erklärt verstehen durfte.

Handlungsempfehlung: Da die konkludente Abnahme, also die Abnahme durch schlüssiges Handeln, in jedem Einzelfall unter verschiedenen Voraussetzungen erfolgen kann, ist nie von vornherein klar, wie ein Gericht den Sachverhalt beurteilen wird. Nur angesichts einer eindeutigen Abnahmeverweigerung kann der Architekt (und das gilt auch für den Bauunternehmer) in eine Handlung wie den Einzug in ein Gebäude keinen anderen Erklärungsinhalt legen. Um Klarheit zu schaffen, ist es daher unerlässlich, dass der Bauherr die Abnahme unter Hinweis auf einen Mangel ausdrücklich verweigert.

OLG Köln, Beschluss vom 02.03.2023 – 19 U 55/22; BGH, Beschluss vom 08.11.2023 – VII ZR 54/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Autor

Christiane Columbus

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Verwaltungsrecht und Bau- und Architektenrecht

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