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• 14. Mai 2024
BGH klärt Fragen zur Wirksamkeit
Keine Nichtigkeit, wenn Steuerhinterziehung nicht Hauptzweck
Sachverhalt: Die Parteien eines Grundstückskaufvertrages vereinbaren einen Kaufpreis von 150.000 €. Beurkundet wird ein Kaufpreis von 120.000 €. Ein Betrag von 30.000 € ist bereits zuvor bar geflossen. Der Verkäufer zeigt Reue und zeigt sich selbst an. Jetzt geht es um die Frage, wer das Grundstück und wer das Geld bekommt.
Entscheidung: Bei dem beurkundeten Vertrag handelt es sich um ein Scheingeschäft, das so nicht gewollt ist, und das deshalb nach § 117 BGB nichtig ist. Dagegen ist der gewollte Vertrag mit einem Kaufpreis von 150.000 € formnichtig, weil er (so) nicht beurkundet wurde. Dieser Formmangel konnte aber durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt werden. Fraglich war jetzt, ob die Steuerhinterziehung nach §§ 134, 138 BGB zur Nichtigkeit des Vertrages führt. Dies wurde im Ergebnis verneint.
- Bei einer Schwarzgeldabrede, bei der der Kaufpreis niedriger beurkundet wird als mündlich vereinbart, kann der Vertrag wirksam werden, wenn der Formmangel geheult wird.
- Die Nichtigkeit tritt nur ein, wenn die Absicht zur Steuerhinterziehung der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Vertrags ist.
- Dies ist nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, also die Übertragung des Grundstücks und die Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist.
- Abgrenzung zu Werkverträgen: Die Grundsätze, die bei Verstößen gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz zur Nichtigkeit von Dienst- oder Werkverträgen führen, sind nicht übertragbar auf Grundstückskaufverträge mit Schwarzgeldabreden. Beim Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz geht es um das Interesse an der wirtschaftlichen Ordnung und am redlichen Wettbewerbs. Das kann nur gewahrt werden, wenn der Vertrag insgesamt nichtig ist. Die Vorschrift des § 370 AO dient dagegen allein der Sicherung des staatlichen Steueraufkommens.
Natürlich bleibt die Steuerhinterziehung selbst strafbar.
Seit 01.04.2023 gilt für Grundstückkaufverträge nach § 16a Abs. 1 GwG ein Barzahlungsverbot. Dann hätte eine Barzahlung keine Erfüllungswirkung.
Da der Vertrag vor dem 01.04.2023 geschlossen wurde, musste der BGH nicht entscheiden, ob die Vereinbarung einer Barzahlung nach §§ 134, 138 BGB zur nicht heilbaren Nichtigkeit führt, weil dann das öffentliche Interesse an der Geldwäschebekämpfung betroffen ist.
Die Entscheidung im Volltext kann hier heruntergeladen werden
Autor
Dr. Cornelius Pfisterer
Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht