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Kein Grimm’sches Märchen
Entscheidung zum Ausnahmetatbestand der Veräußerung an Mieter
Seit Oktober 2021 gilt in Berlin das sogenannte Umwandlungsverbot, mit dem die Aufteilung von Mietshäusern nach WEG unter Genehmigungsvorbehalt gestellt wird. Das Gesetz regelt eine Reihe von Ausnahmetatbeständen, unter denen die Genehmigung zu erteilen ist.
Sachverhalt:
In dem Fall hatte die Eigentümerin des aus 15 Mietwohnungen bestehenden Gebäudes eine Genehmigung nach § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 beantragt. Dort heißt es:
(3) 1Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn
…
3.das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
Der aufteilende Eigentümer hatte hierzu dem Bezirksamt schriftlich angeboten, sich bis zum 31.12.2025 zu verpflichten, ausschließlich an Mieter zu verkaufen. Das Bezirksamt forderte stattdessen u.a. folgende Unterlagen nach:
– eine Liste der Mieterinnen und Mieter, die eine Wohnung erwerben und hierzu wirksame notarielle Kaufverträge abgeschlossen haben.
– Benennung der Wohnungen, die erworben werden, so dass sich rechnerisch das notwendige Quorum von 2/3 ohne weitere Prüfung ergibt (Muster einer Liste der Mieterinnen und Mieter nachstehend).
– Beglaubigte Kopien der notariellen Kaufverträge der kaufenden Mieterinnen und Mieter.
– Aktuelle Meldebescheinigungen der kaufenden Mieterinnen und Mieter.
– Mietverträge der kaufenden Mieterinnen und Mieter.
Der Antrag wurde auch im Widerspruchsverfahren abgelehnt.
Mit der Klage beruft sich der Eigentümer u.a. auf den Wortlaut der Formulierung „veräußert werden soll“, aus dem sich gerade nicht ergebe, dass die Veräußerung bereits erfolgt sein müsse.
Entscheidung:
Die Klage hatte keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht legt die Genehmigungsvoraussetzung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB, dass „das Wohnungseigentum … an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll“ dahin aus, dass für die Genehmigung der Bildung von Wohnungseigentum nach einer Prognose im jeweiligen Einzelfall hinreichend sicher feststehen muss, dass das Wohnungseigentum auch tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird. Erforderlich wird damit in der Regel die Vorlage notarieller Kaufverträge sein; nicht ausreichend ist jedenfalls die einfache Verpflichtung des Eigentümers zum Verkauf an das Mieterquorum.
Zur Auslegung bemüht das Verwaltungsgericht Berlin sogar das deutsche Wörterbuch von Jacob Grimm und Wilhelm Grimm. Zwar treffe zu, dass das Wort „soll“ ein in der Zukunft liegendes Handeln des Eigentümers betreffe. Das Gesetzgebungsverfahren belege aber einen anderen Sinn. Dort sei deutlich gemacht worden, dass bloße Absichtsbekundungen nicht zu einer Genehmigung führen könnten. Insgesamt sei deshalb eine Prognose anzustellen.
Bewertung
Die Entscheidung überrascht nicht, da der aufteilende Eigentümer sich die Sache hier tatsächlich sehr einfach machen wollte. Eine abschließende Klärung, ob schon notarielle Kaufverträge abgeschlossen sein müssen, ergibt sich aus der Entscheidung zwar auch nicht. Allerdings dürften durch die Entscheidung mit der Prognose-Argumentation die Hürden so hoch liegen, dass dem Ausnahmetatbestand in der Praxis keine erhebliche Bedeutung zukommen wird.
Link zur Entscheidung vom 07.09.2023 – VG 13 K 368/22: VIS Berlin – 13 K 368/22 | VG Berlin 13. Kammer | Urteil | Erteilung einer Umwandlungsgenehmigung von Miet- in Wohnungseigentum