Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarung

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Mit Beschluss vom 9. September 2022 hatte das Verwaltungsgericht Berlin – 19. Kammer – entschieden, dass Abwendungsvereinbarungen wegen der rechtswidrigen Vorkaufsrechtsausübungspraxis kündbar sind. Danach hatte die 13. Kammer genau umgekehrt entschieden.

Entscheidung des OVG

Nun hat der zweite Senat des OVG Berlin-Brandenburg die Entscheidung der 19. Kammer vom 09.09.2022 mit Beschluss vom 11. November 2023 in zweiter Instanz bestätigt (OVG 2 S 56.22).

Die Parteien hätten der Abwendungsvereinbarung die gemeinsame Vorstellung zugrunde gelegt, dass ein Vorkaufsrecht bestehe und ausgeübt werden dürfe. Daher könne die Vereinbarung durch die Erwerberin gekündigt werden. Nachdem durch das BVerwG im November 2021 klargestellt worden sei, dass das Vorkaufsrecht in derartigen Fällen ausgeschlossen ist, sei der Käuferin ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar gewesen.

Gegenläufige Auffassung der 13. Kammer

Die Entscheidung war auch deshalb mit Spannung erwartet worden, weil die u.a. für die Bezirke Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg zuständige 13. Kammer des Verwaltungsgerichts im Mai 2023 genau diametral entschieden hatte (wir haben an dieser Stelle berichtet): Die Beteiligten seien sich im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarungen übereinstimmend bewusst darüber gewesen, dass die rechtlichen Grenzen des bezirklichen Vorkaufsrechts und die Voraussetzungen für dessen Abwendung höchstrichterlich noch nicht geklärt gewesen seien. Die Vereinbarungen seien geschlossen worden, um durch einen umfassenden Vergleich Rechtssicherheit zu schaffen. Durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht nachträglich die Geschäftsgrundlage für die Abwendungsvereinbarungen entfallen (Urteil der 13. Kammer vom 9. Mai 2023 (VG 13 K 255/22 u.a.). Nun bleibt abzuwarten, wie sich der für die 13. Kammer als Berufungssenat zuständige 10. Senat des OVG positioniert.

Hintergrund

Beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung („Milieuschutzgebiet“) berief sich das Land Berlin regelmäßig auf ein Vorkaufsrecht nach dem BauGB. Um das von den Bezirken geltend gemachte Vorkaufsrecht abzuwenden, schlossen die Käufer solcher Grundstücke jeweils mit den Bezirken Vereinbarungen. Nach diesen Vereinbarungen verzichten die Bezirke auf die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts. Die Käufer verpflichten sich, für einen bestimmten Zeitraum auf die Begründung von Wohneigentum und auf Veränderungen zu verzichten. Nach Abschluss solcher Abwendungsvereinbarungen entschied im November 2021 das Bundesverwaltungsgericht, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Bezirke in den Milieuschutzgebieten ausgeschlossen gewesen wäre. Vor diesem Hintergrund ging es nun darum, ob die geschlossenen Abwendungsvereinbarungen wirksam sind.

Autor

Axel Dyroff

Rechtsanwalt

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