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• 21. September 2023
Wohngskaufvertrag: Angabe der Rücklage ist keine Beschaffenheitsvereinbarung
Sachverhalt
Dem Streit lag der Verkauf einer Eigentumswohnung zugrunde. In dem notariell beurkundeten Wohnungseigentumskaufvertrag war u.a. folgende Angabe enthalten:
„Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage beträgt nach Angaben zum 10.05.2019 EUR 31.530,46, ist im Kaufpreis enthalten und geht mit Besitzübergang über.“
Im Exposé war folgende Angabe enthalten:
„Anstehende Investitionen:
Dachsanierung ca. 30.000€; Rücklagen vorhanden
Reparatur Freitreppe bzw. Geländer Freitreppe; Rücklagen vorhanden.
Rücklagen Hausverwalterkonto:
Ca. 50.000 € per 08-2017-derzeit geparkt für o.g. anstehende Investitionen“.
Der Käufer verklagte den Verkäufer auf Zahlung von EUR 31.530,46, weil es keine Instandhaltungsrücklage in dieser Höhe gab. Der Kaufgegenstand sei deshalb mangelhaft. Über den Mangel sei er arglistig getäuscht worden.
Entscheidung:
Das OLG (Urt. v. 17. Mai 2023 – 14 U 1098/22) wies die Klage ab, nachdem das Landgericht die Forderung noch zugesprochen hatte.
Ein Mangel liege nicht vor. Es fehle an einer Beschaffenheitsvereinbarung. Die Formulierung „nach Angaben“ in dem Passus mache deutlich, dass es sich nicht um eigenes Wissen des Verkäufers handele. Der Käufer könne deshalb nicht erwarten, dass der Verkäufer die Haftung für die Richtigkeit der Angabe übernehmen wolle. Zudem sei die Rücklage ohnehin Gemeinschaftsvermögen der WEG und könne nicht selbstständig veräußert werden. Der Käufer müsse stets damit rechnen, dass eine angesammelte Instandsetzungsrücklage bei Besitzübergang nicht mehr vorhanden sei. Allein die Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage ein wertbildender Faktor sei, begründe noch keine Beschaffenheitsvereinbarung.
Kommentar
Die Entscheidung ist für diesen besonderen Einzelfall richtig, darf aber nicht verallgemeinert werden. Ein Betrag in der Höhe war vorhanden, stammte aber aus einer Vergleichszahlung und war nicht durch die Wohnungseigentümer „angespart“ worden.
Was lehrt der Fall?
Es gibt nur das Vermögen der WEG; eine separate Veräußerung von „Anteilen“ ist nicht möglich.
Ein Kaufvertrag über eine gebrauchte Eigentumswohnung enthält im Regelfall einen Ausschluss der Gewährleistung. Darauf kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Der Ausschluss gilt aber im Regelfall nicht für eine Beschaffenheitsvereinbarung. Wesen einer Beschaffenheitsvereinbarung ist, dass sich eine Partei an eine bestimmte Angabe binden und dafür haften will, wenn die Angabe nicht zutrifft.
Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann sich auch aus den Umständen ergeben. Das gilt im Grundstückskaufvertrag aber nur eingeschränkt. Wenn bestimmte Eigenschaften der Wohnung nicht in den Vertrag aufgenommen werden, scheidet eine Beschaffenheitsvereinbarung aus. Wenn der Käufer möchte, dass bestimmte Angaben im Exposé den Käufer binden, muss dieses in den Vertrag selbst aufgenommen werden.
„Nach Angabe“ entlastet den Verkäufer nicht unbedingt, wenn die Angabe von ihm selbst stammt. Angaben sollten nicht ins Blaue hinein gemacht werden.
Die WEG-Rücklage kann ein wertbildender Faktor und Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein. Das sollte dann explizit so formuliert werden.
Die Instandhaltungsrücklage wird nicht mehr als grunderwerbsteuermindernd anerkannt.
Die vollständige Entscheidung kann man hier nachlesen: bit.ly/48lKbeu
Autor
Dr. Cornelius Pfisterer
Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht