Kein Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet:
Abwendungsvereinbarung nichtig?
Das Urteil:
Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09. November 2021 – 4 C 1.20 – klargestellt, dass der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB nicht im Hinblick auf eine mögliche zukünftige Entwicklung, sondern allein in Bezug auf die aktuelle Situation im Zeitpunkt des Vorkaufsfalles anzuwenden ist. Zwei Vorinstanzen hatten das noch anders gesehen. Dies hat zur Folge, dass die Ausübung des auf Milieuschutz gestützten Vorkaufsrechts im Regelfall rechtlich gar nicht möglich und damit rechtswidrig wäre.
Die Folgen:
Legt man diese höchstrichterliche Bewertung zugrunde, dürften Abwendungsvereinbarungen nichtig sein, wenn diese im Hinblick auf die angedrohte Ausübung eines Vorkaufsrechts abgeschlossen wurden.
Warum ist das so?
- Bei den in Berlin üblichen Abwendungsvereinbarungen handelt es sich (anders als bei einseitigen Abwendungserklärungen) um öffentlich-rechtliche Verträge im Sinne der §§ 54 ff. VwVfG.
- Öffentlich-rechtliche Verträge sind nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG nichtig, wenn sich die Behörde eine „nach § 56 VwVfG unzulässige Gegenleistung versprechen“ lässt.
- Eine Gegenleistung ist gemäß § 56 Abs. 2 i.V.m. § 36 Abs. 1 VwVfG insbesondere dann unzulässig, wenn sie für eine Amtshandlung verlangt wird, auf die der betroffene Bürger auch ohne diese Gegenleistung einen Anspruch gehabt hätte.
Dies trifft auf abgeschlossene Abwendungsvereinbarungen regelmäßig zu: Wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen war, hatten die Vertragspartner von Anfang an einen Anspruch auf Erteilung des Negativattests. Die Behörde stellte dieses Negativattest aber – rechtswidrig – nur für den Fall in Aussicht, dass sich der Erwerber zu den in der Abwendungsvereinbarung geregelten Gegenleistungen verpflichtete.