Meldung • 14. November 2021

Kein Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet:

Abwendungsvereinbarung nichtig?

Das Urteil:

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09. November 2021 – 4 C 1.20 – klargestellt, dass der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB nicht im Hinblick auf eine mögliche zukünftige Entwicklung, sondern allein in Bezug auf die aktuelle Situation im Zeitpunkt des Vorkaufsfalles anzuwenden ist. Zwei Vorinstanzen hatten das noch anders gesehen. Dies hat zur Folge, dass die Ausübung des auf Milieuschutz gestützten Vorkaufsrechts im Regelfall rechtlich gar nicht möglich und damit rechtswidrig wäre.

Die Folgen:

Legt man diese höchstrichterliche Bewertung zugrunde, dürften Abwendungsvereinbarungen nichtig sein, wenn diese im Hinblick auf die angedrohte Ausübung eines Vorkaufsrechts abgeschlossen wurden.

Warum ist das so?

  1. Bei den in Berlin üblichen Abwendungsvereinbarungen handelt es sich (anders als bei einseitigen Abwendungserklärungen) um öffentlich-rechtliche Verträge im Sinne der §§ 54 ff. VwVfG.
  2. Öffentlich-rechtliche Verträge sind nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG nichtig, wenn sich die Behörde eine „nach § 56 VwVfG unzulässige Gegenleistung versprechen“ lässt.
  3. Eine Gegenleistung ist gemäß § 56 Abs. 2 i.V.m. § 36 Abs. 1 VwVfG insbesondere dann unzulässig, wenn sie für eine Amtshandlung verlangt wird, auf die der betroffene Bürger auch ohne diese Gegenleistung einen Anspruch gehabt hätte.

Dies trifft auf abgeschlossene Abwendungsvereinbarungen regelmäßig zu: Wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen war, hatten die Vertragspartner von Anfang an einen Anspruch auf Erteilung des Negativattests. Die Behörde stellte dieses Negativattest aber – rechtswidrig – nur für den Fall in Aussicht, dass sich der Erwerber zu den in der Abwendungsvereinbarung geregelten Gegenleistungen verpflichtete.

Autor

Axel Dyroff

Rechtsanwalt

Weitere Beiträge

• 06. November 2023

Bebauungstiefe und Baunutzungsplan

Entscheidend ist die Frage, ob die Behörde für eine Ausnahme von der Bebauungstiefe die Zustimmung des Nachbareigentümers verlangen kann oder muss.
• 28. September 2023

update GbR

Ab 1. Januar 2024 wird für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein Gesellschaftsregister eingeführt. Die GbR wird zur eGbR. Wenn die GbR eine Immobilie hat, bestehen
• 21. September 2023

Wohnungskaufvertrag:

Ein lesenswertes Lehrstück des OLG Koblenz zu Grundfragen der Gewährleistung beim Kauf einer Eigentumswohnung #Instandhaltungsrücklage #Sachmangel #Beschaffenheitsvereinbarung
• 17. August 2023

#stellefrei

• 11. August 2023

Beweisverfahren: BGH ändert Rechtsprechung zur Verjährung

Die Verjährung von Mängelansprüchen wird – wie bei eine Klage – durch das selbstständige Beweisverfahren gehemmt. Die Hemmung endet nach Beendigung des Verfahrens.
• 08. August 2023

Dachterrasse: Isoliertes Sondereigentum zulässig

An einer im Dachgeschoss gelegenen Dachterrasse kann Sondereigentum auch dann begründet werden, wenn diese an keine Wohnungs- oder Teileigentum angebunden ist (KG, Beschluss v
• 16. Juni 2023

WEG: Der zertifizierte Verwalter kommt

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Dieser Anspruch kann auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Meldung • 15. Mai 2023

Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarung

Mit Beschluss vom 9. September 2022 hatte das Verwaltungsgericht Berlin – 19. Kammer – entschieden, dass Abwendungsvereinbarungen wegen der rechtswidrigen Vorkaufsrechtsausübu
Meldung • 20. April 2023

Reservierungsvereinbarung unwirksam

Meldung • 03. April 2023

Barzahlung Bye-bye

Bei Immobiliengeschäften gilt seit dem 1. April 2023 ein Barzahlungsverbot. Dessen Einhaltung ist der Notarin bzw. dem Notar nachzuweise
Meldung • 03. Januar 2023

Betreuungsrecht reformiert

Zum 1. Januar 2023 wurde das Vormundschafts- und Betreuungsrecht umfassend reformiert. Der neue § 1358 BGB gibt Ehegatten für den Notfall ein gegenseitiges Vertretungsrecht im
Meldung • 02. Januar 2023

Mehr Licht bitte!

Das Solargesetz Berlin verpflichtet Sie, bei allen Neubauvorhaben, die Sie nach dem 31.12.2022 beginnen, 30 % der Dachfläche mit einer Photovoltaikanlage zu versehen.
Meldung • 01. Dezember 2022

Wie Du mir, so ich Dir

Die Vorschriften zum Grenzabstand (§ 5 NBauO) entfalten abstrakt-generell nachbarschützende Wirkung.
Meldung • 13. September 2022

Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet

Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts hat mit Beschluss vom 9. September 2022 in einem Eilverfahren zum Aktenzeichen VG 19 L 112/22 entschieden, dass die zur Abwendung des Vo
Meldung • 12. August 2022

Nebenkostenvorauszahlungen

Die Energiekosten steigen – können im laufenden Mietverhältnis die Vorauszahlungen erhöht werden?
Meldung • 01. Juli 2022

Also doch – zur Aufstockungsklage der Architekte

Aktuelles • 14. Juni 2022

Grundstücksteilung im Land Berlin

Im Grundeigentum Nr. 11/2022 S. 564ff ist der Aufsatz „Grundstücksteilung im Land Berlin“ erschienen, in dem sich unsere Kollegin Christiane Columbus mit den Fragen befasst
Meldung • 14. Dezember 2021

§ 250 BauGB – update:

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG wurde am 23.07.2021 beurkundet und am 26.07.2021 beim Grundbuchamt eingereicht. Das Grundbuchamt wies durch Zwischenverfügung auf die vermei