Immobilien

Die Vormerkung soll den Käufer absichern. Sobald die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer im Grundbuch eingetragen wurde, ist das Grundbuch „gesperrt“ und das Grundstück wird für den Käufer „reserviert“. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn u.a. die Vormerkung eingetragen ist. Für den Verkäufer bedeutet dies die Sicherheit, dass er sein Eigentum erst verliert, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Der Notar stellt durch diese Vertragsgestaltung sicher, dass auch der Käufer keine ungesicherte Vorleistung erbringt.

Der Verkäufer erteilt dem Käufer regelmäßig eine Finanzierungs- oder Belastungsvollmacht, damit dessen finanzierende Bank im Grundbuch eingetragen werden kann. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht, dass alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, um noch für den Verkäufer eingetragene Belastungen im Grundbuch zu löschen.

Beim Kauf von Grundstücken kann der Gemeinde bzw dem Land Berlin nach den §§ 24ff BauGB ein Vorkaufsrecht zustehen. Besonders relevant ist das in Erhaltungs- bzw. sogenannten Milieuschutzgebieten. Geht es um eine vermietete Eigentumswohnung, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht nach §§ 577 ff. BGB zustehen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude – Haus oder Wohnung – erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer.

Die Dienstbarkeit gewährt dem Berechtigten bestimmte Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück (Beispiel: Wegerecht) oder einen Anspruch auf Unterlassung gewisser Handlungen (Beispiel: Baubeschränkung). Ein typischer Fall für eine Dienstbarkeit ist auch ein Leitungsrecht, das für einen öffentlichen Versorger eingetragen wird. Dienstbarkeiten werden häufig dann notwendig, wenn ein Grundstück nicht über einen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt. Zur Erschließung des Grundstücks ist dann eine Dienstbarkeit über das benachbarte Grundstück zu bestellen, die regelmäßig ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht vorsieht.

Die Dienstbarkeit ist von der Baulast zu unterscheiden. Die Dienstbarkeit betrifft das Verhältnis zwischen zwei Privaten (wobei hierzu auch Unternehmen zählen können). Die Baulast betrifft das Verhältnis eines Privaten zur Behörde. Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung bezüglich eines Grundstücks. Auch bei den Baulasten geht es häufig um die Erschließung eines Grundstücks. Es wird also eine Baulast als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eingetragen. In den Bundesländern, in denen es das System der Baulasten gibt, sichert die Baubehörde auf diese Weise die Erschließung des Grundstücks. Denn eine privatrechtliche Dienstbarkeit kann gelöscht werden, ohne dass die Behörde beteiligt wird. Die Baulast kann dagegen nur mit Zustimmung der Behörde gelöscht werden.

Dienstbarkeiten werden in Abteilung II des Grundbuches eingetragen, Baulasten im Baulastenverzeichnis der jeweils zuständigen Gemeinde oder in Berlin des jeweils zuständigen Bezirksamtes.