Immobilien

• Le notaire occupe un rôle essentiel lors du processus d’achat d’un bien immobilier en Allemagne. Il est chargé de préparer le contrat d’achat en tenant compte des spécificités du terrain et de s’assurer de sa conformité juridique.
• Le notaire effectue une vérification approfondie du registre foncier pour garantir que le vendeur est le véritable propriétaire du bien et qu’aucune hypothèque ou dette n’affecte le terrain.
• En tant que professionnel du droit, le notaire joue un rôle de conseiller. Il informe l’acheteur et le vendeur sur leurs droits et obligations dans le cadre de l’achat immobilier en Allemagne, et répond à leurs éventuelles interrogations.
• Lorsque toutes les parties sont d’accord sur les termes du contrat, le notaire procède à la formalisation de celui-ci. Il vérifie que toutes les informations nécessaires sont correctement mentionnées dans le contrat et que les conditions légales sont remplies.
• Le notaire peut également agir en tant que tiers de confiance pour sécuriser les fonds échangés lors de l’opération d’achat. Il conserve l’argent sur un compte séquestre jusqu’à ce que toutes les conditions soient remplies et que le transfert de propriété puisse être réalisé.
• Une fois le contrat d’achat signé devant le notaire, ce dernier se charge d’enregistrer officiellement le transfert de propriété dans le registre foncier compétent.
• En résumé, le notaire est un acteur essentiel dans le processus d’achat immobilier en Allemagne, garantissant la conformité juridique, la sécurité des transactions et le respect des droits et obligations des parties impliquées.

• The notary plays a crucial role in preparing, verifying, and ensuring that the purchase contract complies with all legal requirements in force.
• They conduct a thorough check of the land register to ensure that the seller is the true owner of the property and that there are no outstanding liens or debts on it.
• The notary informs and advises both the buyer and the seller on their respective rights and obligations related to the property purchase in Germany.
• If necessary, the notary can act as an escrow agent to secure the exchange of funds during the real estate buying process.
• The certification of the property purchase contract in the presence of the notary gives legal validity to the agreement.
• The notary ensures that the transfer of ownership is properly recorded in the land register to guarantee the legal security of the acquisition.

Die Vormerkung soll den Käufer absichern. Sobald die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer im Grundbuch eingetragen wurde, ist das Grundbuch „gesperrt“ und das Grundstück wird für den Käufer „reserviert“. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn u.a. die Vormerkung eingetragen ist. Für den Verkäufer bedeutet dies die Sicherheit, dass er sein Eigentum erst verliert, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Der Notar stellt durch diese Vertragsgestaltung sicher, dass auch der Käufer keine ungesicherte Vorleistung erbringt.

Der Verkäufer erteilt dem Käufer regelmäßig eine Finanzierungs- oder Belastungsvollmacht, damit dessen finanzierende Bank im Grundbuch eingetragen werden kann. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht, dass alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, um noch für den Verkäufer eingetragene Belastungen im Grundbuch zu löschen.

Beim Kauf von Grundstücken kann der Gemeinde bzw dem Land Berlin nach den §§ 24ff BauGB ein Vorkaufsrecht zustehen. Besonders relevant ist das in Erhaltungs- bzw. sogenannten Milieuschutzgebieten. Geht es um eine vermietete Eigentumswohnung, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht nach §§ 577 ff. BGB zustehen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude – Haus oder Wohnung – erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer.

Die Dienstbarkeit gewährt dem Berechtigten bestimmte Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück (Beispiel: Wegerecht) oder einen Anspruch auf Unterlassung gewisser Handlungen (Beispiel: Baubeschränkung). Ein typischer Fall für eine Dienstbarkeit ist auch ein Leitungsrecht, das für einen öffentlichen Versorger eingetragen wird. Dienstbarkeiten werden häufig dann notwendig, wenn ein Grundstück nicht über einen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt. Zur Erschließung des Grundstücks ist dann eine Dienstbarkeit über das benachbarte Grundstück zu bestellen, die regelmäßig ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht vorsieht.

Die Dienstbarkeit ist von der Baulast zu unterscheiden. Die Dienstbarkeit betrifft das Verhältnis zwischen zwei Privaten (wobei hierzu auch Unternehmen zählen können). Die Baulast betrifft das Verhältnis eines Privaten zur Behörde. Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung bezüglich eines Grundstücks. Auch bei den Baulasten geht es häufig um die Erschließung eines Grundstücks. Es wird also eine Baulast als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eingetragen. In den Bundesländern, in denen es das System der Baulasten gibt, sichert die Baubehörde auf diese Weise die Erschließung des Grundstücks. Denn eine privatrechtliche Dienstbarkeit kann gelöscht werden, ohne dass die Behörde beteiligt wird. Die Baulast kann dagegen nur mit Zustimmung der Behörde gelöscht werden.

Dienstbarkeiten werden in Abteilung II des Grundbuches eingetragen, Baulasten im Baulastenverzeichnis der jeweils zuständigen Gemeinde oder in Berlin des jeweils zuständigen Bezirksamtes.