Wohnraummietrecht
Die nachhaltige Rentabilität einer Immobilie wird maßgeblich durch die Mietverträge bestimmt. Spätestens bei Beleihung oder Verkauf muss sich die Qualität der Vertragswerke beweisen. Wir haben den Ehrgeiz, für unsere Mandanten bei jeder einzelnen Klausel eine Balance zwischen dem kaufmännisch Wünschbaren und dem AGB-rechtlich Zulässigen zu erzielen. Häufig stehen folgende Aufgabenstellungen im Mittelpunkt: Zeitmietvertrag, befristeter Kündigungsausschluss, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten mit ausreichenden Öffnungsklauseln für Contractingmodelle u.a. sowie teilgewerbliche Nutzung.
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Häufige Fragen: Wohnraummietrecht
In Berlin gilt die Mietpreisbremse, die eine Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässt. Ausnahmen gelten etwa bei Neubauten.
Möglich sind Staffelmiete oder Indexmiete. Die Staffelmiete sieht eine Erhöhung der Miete um einen festen, im Vertrag vereinbarten Betrag vor. Die Erhöhungszeitpunkte sind so genau anzugeben, dass sie nach dem Kalender bestimmbar sind. Die Indexmiete sieht eine Erhöhung der Miete in Form der Anpassung der Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller Haushalte in Deutschland vor. Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein, es bedarf einer Erklärung der Partei, der der Betrag der Mietänderung oder die künftig zu zahlende Miete zu entnehmen ist.
Eigenbedarf setzt einen konkreten, nachvollziehbaren Nutzungswunsch für sich oder nahe Angehörige voraus, der im Kündigungsschreiben zu begründen ist. Es genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Der Nutzungswunsch muss sich für die privilegierte Eigenbedarfskündigung auf die Wohnnutzung beziehen. Der Bedarf muss nicht dringend sein oder auf einer wohnungsbedarfstypischen Mangellage beruhen. Auch ein Bedarf von Familienangehörigen des Vermieters oder seinen Haushaltsangehörigen begründet ein Recht zur Eigenbedarfskündigung.
Eine Mieterhöhung kann auf formale und materielle Rechtmäßigkeit geprüft und bei Unwirksamkeit zurückgewiesen werden.
Nach energetischer oder werterhöhender Modernisierung darf ein Anteil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, begrenzt durch gesetzliche Kappungsgrenzen. Der Vermieter muss zunächst selbst Bauherr der Maßnahme sein. Er muss nach Beginn des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen an der Wohnung des Mieters, dem Haus oder auf dem Grundstück durchführen. Die bauliche Veränderung muss eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB sein. Der Vermieter kann anschließend eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewandten Kosten verlangen.
Aufgrund der hohen Altbausubstanz in Berlin ist die Sanierung und Modernisierung von Mehrfamilienhäusern oder größeren Gebäudekomplexen stets aktuell und ein Schwerpunkt unserer anwaltlichen Tätigkeit.Wir informieren über Modernisierungsperspektiven vor dem Ankauf von Objekten oder während einer Modernisierungsphase. Hierzu entwerfen wir Modernisierungsankündigungen, Mietervereinbarungen und modernisierungsbedingte Mieterhöhungen. Wir führen die außergerichtlichen Verhandlungen und erforderlichenfalls die gerichtlichen Prozesse.
Der Wert einer fremdgenutzten Immobilie bemisst sich in aller Regel nach ihrem Ertrag. Mieterhöhungen sind daher ein unverzichtbares Instrument zur Wertsteigerung einer Immobilie.
Wir beraten hier bereits bei Abschluss des Mietvertrages über die Möglichkeiten der Vereinbarung künftiger Änderungen der Miethöhe. Daneben prüfen, berechnen und formulieren wir Mieterhöhungsbegehren während des Mietverhältnisses. Erforderlichenfalls setzen wir die Mieterhöhungen gerichtlich durch.