Nebenkostenvorauszahlungen:
Welche Anpassungen sind möglich?
Ist im Wohnraummietverhältnis eine Nettokaltmiete mit Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart, so besteht gemäß § 560 Abs. 4 BGB nach Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ein Anpassungsrecht, von dem sowohl Vermieter wie auch Mieter Gebrauch machen dürfen.
Dieses Anpassungsrecht kann nur einmalig nach der Abrechnung geltend gemacht werden, danach ist das Anpassungsrecht bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung verbraucht. § 560 Abs. 4 BGB setzt nicht voraus, dass die Anpassung der Vorauszahlungen unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang mit der Abrechnung selbst erfolgt.
Allerdings dürfen erhöhte Vorauszahlungen nur dann verlangt werden, wenn konkret für das jeweilige Mietverhältnis ohne die Anpassung mit Nachzahlungen zu rechnen ist. Insbesondere ist es unzulässig, dass ohne konkrete Anhaltspunkte eine Erhöhung der Vorauszahlung nur deshalb erfolgt, damit ein „Vorauszahlungspuffer“ gebildet wird (BGH VIII ZR 294/10). Wenn für einzelne Kostenpositionen eine Kostensteigerung insbesondere aufgrund erhöhter Bezugspreise, wie aktuell z.B. für Heizenergie zu erwarten ist, dann können diese Kostensteigerungen eine Erhöhung der Vorauszahlungen begründen. Der BGH formulierte insoweit:
„Die letzte Betriebskostenabrechnung ist damit zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.“
§ 560 BGB findet auf Gewerbemietverhältnisse keine Anwendung, die Voraussetzungen für die Anpassung sind üblicherweise im Mietvertrag selbst geregelt.